General aspects involved in the purchase process

The purchase process has three basic steps: Reservation of the property, signing of the Private Contract and Completion.

RESERVATION OF THE PROPERTY

Before reserving the property chosen by you, we will carry out all the necessary searches and investigations with the relevant authorities in order to ensure that it satisfies all the necessary legal conditions and is free from free from any charges, debts or pending amounts.

Once everything has been checked we can complete the first stage, the signing of the reservation document with the developer or private owner, so that the property is taken off the market. This will involve the payment of a holding deposit, which is normally €3.000, but may be greater for higher priced properties.

PRIVATE CONTRACT

All searches are complete and we are absolutely certain the property is legally declared in the best conditions. The terms and price have been discussed and agreed with the seller. We can therefore draft a Private Contract and have it signed by both parties. This document sets out all the details of the agreement, payment terms and completion date.

COMPLETION

Completion on the purchase takes place in the presence of a Spanish Notary. It is the Notary’s duty to certify that the Title Deed (Escritura de Compraventa) has been signed and that the purchaser and seller have been advised of their tax obligations. By the Notary’s signature it is certified that all legal requirements are in place and that the completion money is paid to the vendor.

PAYMENT OF TAXES AND REGISTRATION OF YOUR PROPERTY

By this stage you already own the property, but the new ownership must be duly registered at the Land Registry office so that you appear as the new legal owner. Now, we clear the taxes on your behalf and apply for registration. The Land Registry will complete the necessary procedures and return your registered Title Deed within a period of one or two months.We then collect the Deeds for you and keep them secure until your next visit.

UTILITIES

We set up your utilities(electricity, water etc.), changing to a new name or contracts. We inform the local administration of these to enable the payment of annual taxes and direct debits.

We also inform the bank where you hold your Spanish account to authorise these payments.

INSURANCE

We can also arrange for your home insurance to cover the risks related to the property. We recommend Liberty Seguros, as they have full expatriate services, a multi-speaking call-centre and all contracts in English.

REMINDAL OF COSTS INVOLVED IN PURCHASING A PROPERTY

Remember that there are 3 fees and 2 or 1 taxes to pay when purchasing property in Spain. As a rule of thumb, you should budget the combined total of these amounts will be around 11% – 12% of the purchase price without mortgage and 12% – 13% with mortgage (all included).

The fees are as follows:
1) Solicitors Professional Fees: Included
2) Notary fees: the scale is fixed by law and may range from €300,- for lower price properties to €900,- for higher priced properties, and depends on the Notary.
3) Property Registry: as a rule of thumb, 70% of what the notary charges.

The taxes:
– Transfer tax (ITP) at 10% (August 2013) when buying form a private owner or VAT (IVA) at 10% when buying from a promoter, developer or habitual trades, plus Stamp Duty (AJD) at 1.5% (C. Valenciana August 2013). The VAT rate of 21% is applicable when purchasing parcels of urban land, commercial premises, or garage spaces.

We would like to thank you for your trust to assist you with your property purchase in Spain.


НАШЕ АГЕНСТВО ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ВЕСЬ КОМПЛЕКС УСЛУГ ПО ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ ЗАЩИЩАЯ ИНТЕРЕСЫ НАШИХ КЛИЕНТОВ И СОБЛЮДЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.

Процесс покупки состоит из трех основных этапов: бронирование недвижимости, подписание договора купли-продажи и подписание купчей.

 РЕЗЕРВИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

До резервирования недвижимости, которую вы хотите приобрести, мы выполняем все необходимые действия и консультации в компетентных органах  для того, чтобы убедиться , что обьект отвечает требованиям законодательства и свободен от каких-либо задолженностей по муниципальным налогам и другим обязательствам.

Следующий шаг, после подтверждения того, что недвижимость отвечает требованиям законодательства и свободен от каких-либо долгов, это подписание договора резервирования, заключаемого между покупателем и физическим или юридическим лицом.  В процессе заключения данного договора, покупателем вносится залог в размере 3.000 евро, сумма залога может быть выше в зависимости от цены недвижимости. После подписания договора данный объект снимается с продажи и закрепляется за покупателем.

 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Следующий документ это договор купли-продажи, заключаемый между продавцом и покупателем, в котором указывается желание обеих сторон провести сделку с недвижимостью, условия, обговоренные сторонами, стоимость сделки, форма оплаты и дата подписания купчей.

 ОФОРМЛЕНИЕ КУПЧЕЙ

Подписание купчей в Испании это самый главный этап, он происходит в присутствии нотариуса. Его функция заключается в заверении акта купли-продажи, гарантируя тем самым соблюдение законодательства и получение продавцом оговоренной суммы сделки с учетом внесенного ранее залога. После нотариального оформления новому владельцу вручаются ключи и Соpia Simple (нотариальный акт подтверждающий его право собственности на недвижимость Испании).

 РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ  И ОПЛАТА НАЛОГОВ

После того, ка вы стали владельцем недвижимости, наши специалисты осуществят все необходимые действия в государственных органах по  регистрации прав собственности и оплате налогов  вплоть до получения Escritura Pública  (свидетельства на собственность). Как правило это занимат срок от двух до трех месяцев с момента нотариального оформления сделки купли-продажи.

 СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Мы поможем Вам в выборе и оформлении оптимального варианта страхования вашей недвижимости. Наше агенство сотрудничает с Liberty Seguros, поскольку среди прочих услуг,  это страховое агенство предлагает услуги для экспатриантов, а также заключение страховых полисов и колл центр на нескольких языках.

 НАЛОГ НА СОБСТВЕННОСТЬ И КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Оформляем на имя владельца счета на оплату коммунальных платежей (водо- и электроснабжение) и уведомляем муниципальные власти о смене владельца для  начисления налога на недвижимость, включая договоренность с банком о безналичном расчете для всех перечисленных расходов.

 РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОКУПКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

При покупке недвижимости в Испании, вам будет необходимо нести ряд расходов на услуги нотариуса и агенства недвижимости, регистрационный сбор Госрегистра собственности, а также оплатить ряд налогов связанных с покупкой недвижимости в Испании. Как правило сумма этих расходов составляет 11-12% от суммы сделки (12-13% в случае покупки недвижимости в кредит).

Услуги нотариуса: зависит от цены покупаемой недвижимости и законодательно  установленных нотариальных тарифов, как правило от 300 до 900 евро .

Регистрационный сбор Госрегистра собственности: как правило составляет 70% от суммы услуг нотариуса.

 

Налоги:

Налог на передачу прав собственности (Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) – 10% при покупке у частных лиц или покупке вторичной недвижимости.

– 10% при покупке новой недвижимости непосредственно у застройщика, а также гербовый сбор в размере 1,5%

Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) – 21%

В случае приобретения земельных участков или коммерческих помещений.

Aspectos generales implicados en los procesos de compra

El proceso de compra consta de tres fases fundamentales: Reserva de la propiedad, Firma del Contrato Privado de Compraventa y Firma de la Escritura.

RESERVA DE LA PROPIEDAD

Antes de reservar la propiedad que desea adquirir, procederemos a realizar todas las gestiones necesarias con las autoridades competentes para asegurar que el inmueble cumple los requisitos legales y que está libre de cargas o importes pendientes.

Una vez comprobamos que la propiedad está en perfectas condiciones legales para su compra, procederemos a la firma de documento privado de reserva con el promotor o particular, de manera que el inmueble quede retirado del mercado. Esto conlleva el pago de un depósito que habitualmente ronda la cantidad de 3.000 euros, pero que puede ser superior en el caso de propiedades de alto valor.

CONTRATO PRIVADO

Ya hemos realizado las comprobaciones necesarias y constatado que la propiedad está en condiciones legales óptimas para su compra. Los términos y precio de la operación están consensuados con el promotor. Llegados a este punto, procedemos a la preparación del Contrato Privado, que será firmado por las partes. Este Contrato Privado incluye todos los términos del acuerdo, forma de pago y fecha de escritura.

FIRMA DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA

La firma tiene lugar ante un Notario Público. Su función es certificar la firma de la Escritura de Compraventa y que vendedor y comprador están informados de sus obligaciones fiscales. Con la fe del Notario se garantiza el cumplimiento de los requisitos legales y que el vendedor recibe el importe acordado para formalizar la operación.

PAGO DE IMPUESTOS Y REGISTRO

Usted ya es dueño del inmueble, pero se debe tramitar la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, para que figure como el nuevo propietario. Nos encargamos de la tramitación del expediente, la liquidación de impuestos y entrada en el registro de la nueva titularidad. El Registro nos notifica en el momento en que las Escrituras están listas para su recogida, lo que suele tardar entre dos o tres meses desde la firma. Nosotros las custodiaremos  hasta su próxima visita.

SEGURO

Podemos ayudarle a tramitar la contratación de un seguro de hogar para cubrir todos los riesgos inherentes a la propiedad. Nuestra recomendación: Liberty Seguros, ya que disponen de un servicio para expatriados, excelente servicio de atención teléfonica en varios idiomas y contratos multilingües.

DOMICILIACIONES

Gestionamos la contratación o cambio de titularidad de los recibos y suministros (electricidad, agua, IBI, etc) e informamos a su banco, para que domicilien los pagos a su cuenta bancaria en España.

RECORDATORIO DE PAGOS RELACIONADOS CON LA COMPRAVENTA

Recuerde que existen 3 desembolsos destinados a profesionales y 1 o 2 impuestos relacionados con la compra de inmuebles en España. Generalmente, el coste total de la operación supone un 11% – 12% del precio de la misma y 12% – 13% en el caso de que se constituya hipoteca (costes totales).

Los gastos para profesionales son los siguientes:
1) Minuta legal: Está incluida en nuestro precio de venta.
2) Minuta del notario: Puede variar dependiendo del importe de la operación, desde €300 en el caso de propiedades de bajo precio, hasta €900 para propiedades de alto valor, dependiendo también de las tarifas del notario.
3) Registro de la Propiedad: Generalmente supone un 70% de la minuta de notario.

Los impuestos:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 10% (agosto 2013) para compras a particulares o bien IVA al 10% para compras de obra nueva directa del promotor o constructor más una tasa del 1,5% en concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la Comunidad Valenciana. El IVA devenga al 21% en el caso de compra de parcelas urbanas o instalaciones comerciales.

Aprovechamos esta oportunidad para invitarles a que se pongan en contacto con nosotros si están interesados en la compra de un inmueble en España.